DANIEL ENRICH GUILLÉN
En la presente obra se aborda el problema de la morosidad en las comunidades de propietarios. Se trata, por tanto, de una cuestión que, en el actual contexto de debilidad económica, continúa siendo de máxima actualidad. Se abordan propuestas e instrumentos para afrontar la problemática suscitada por la morosidad y el impago de cuotas en las comunidades de propietarios, orientando el análisis jurídico en orden a fomentar un sistema de soluciones para paliar sus efectos. En esta segunda edición, además de actualizar su contenido y adaptarlo a las últimas reformas legislativas, sin duda de calado en la materia que nos mueve, con la Ley 8/2013 de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal y la Ley 42/2015, de 5 de octubre que afecta a la Ley de Enjuiciamiento Civil, se ha pretendido incorporar una temática como es la mediación, cuya apuesta legislativa y social empieza a ofrecer sus frutos. Otra de las cuestiones que en esta nueva edición se han reforzado es la relativa a la fase de ejecución en lo que atañe a las resoluciones surgidas a raíz de la reclamación de la deuda en el ámbito de las Comunidades de Propietarios. De la misma manera se han recogido los últimos pronunciamientos jurisprudenciales en la materia que da título a esta monografía, buscando en todo momento el pragmatismo de la obra. Introducción Realidad social Breves comentarios a la última reforma de calado de la LPH. Reforma llevada a cabo por la Disposición Final Primera de la Ley 8/2013 de 26 de Junio de 2013 La cultura del impago Conceptos de morosidad y mora Capítulo I. Sujeto activo. La comunidad de propietarios Capítulo II. Sujeto pasivo. El vecino y propietario 1. Crédito: acreedor; deudor 2. Mancomunidad y Solidaridad Capítulo III. Marco normativo 1. La idea de Comunidad 2. El tratamiento de Comunidad en el Código Civil y en otros códigos forales 3. La Ley de propiedad Horizontal y el artículo 396 CC 4. Instrumentos normativos de la Comunidad de Propietarios CAPÍTULO IV .Obligación de los propietarios y otras cuestiones 1. La naturaleza de la obligación 2. Obligación de pago 3. Distinción entre coeficiente o cuota de participación en los gastos y coeficiente de participación en el inmueble 4. Las relaciones de vecindad 5. Visión de las posibles normas que regulen la morosidad como normas de convivencia 6. La idea de insolidaridad en la conducta del vecino moroso 7. La idea del doble vínculo de vecindad o vecindad reforzada 8. La preocupación del legislador por prevenir e impedir la morosidad 9. Gastos Generales CAPÍTULO V. La afección real 1. Alcance de la Afección 2. Distinción entre afección y privilegio 3. La coexistencia de obligación personal del deudor con la afección real 4. Acerca de las derramas extraordinarias 5. Distinción entre obligación de contribuir a los gastos generales y obligación por afección real CAPÍTULO VI. Tipología de vecinos morosos 1. Aspectos Objetivos 2. Aspectos Subjetivos 3. El promotor y las entidades de crédito CAPÍTULO VII. Tipos de deuda CAPÍTULO VIII. Las comunidades de propietarios frente al concurso de acreedores 1. La Comunidad frente al vecino moroso que incurre en concurso de acreedores 2. El concurso de acreedores 3. Competencia y ámbito de aplicación de la ley concursal 4. El presupuesto subjetivo del concurso 5. El presupuesto objetivo del concurso 6. Legitimación 7. Concurso voluntario y concurso necesario 8. La declaración del concurso 9. Las secciones del concurso 10. El incidente concursal 11. La comunicación del crédito 12. Reconocimiento de créditos 13. Los procedimientos instados por la comunidad antes de la declaración de concurso del vecino moroso 14. El tipo de crédito 15. El reconocimiento de crédito privilegiado a favor de la Comunidad derivado de las obligaciones de la Ley de Propiedad Horizontal 16. Las cuotas devengadas por gastos generales de la Comunidad tras la declaración de concurso 17. Convenio o liquidación. La continuidad de la actividad empresarial del promotor 18. Los bienes hipotecados 19. Del pago de los acreedores CAPÍTULO IX. Penalización de la morosidad 1. Generalidades CAPÍTULO X. La reclamación de la deuda 1. Representante de la comunidad. Legitimación 2. La reclamación extrajudicial 3. Exención de la tasa para litigar 4. Prescripción del crédito 5. La prelación del crédito a favor de la comunidad de propietarios 6. Acerca del procedimiento monitorio general 7. El procedimiento monitorio en la Ley de Propiedad Horizontal 8. El procedimiento de juicio declarativo verbal 9. El juicio declarativo Ordinario 10. Requisito de procedibilidad para recurrir 11. La posibilidad de dirigir la demanda de manera conjunta contra varios propietarios morosos 12. Resumen y paso a paso 13. Acciones de los vecinos ante disconformidades con la deuda Capítulo XI. La ejecución de sentencia 1. Ejecución 2. Embargo y procedimiento de apremio 3. Caducidad y responsabilidad patrimonial universal CAPÍTULO XII. La reclamación de indemnización por daños y perjuicios sufridos por la comunidad por la conducta del vecino moroso CAPÍTULO XIII. La repercusión de la existencia de morosos frente a terceros Anexos Decálogo de medidas La mediación como forma de resolución de conflictos de vecindad La hipótesis del ejercicio de la acción de cesación ante las conductas de morosidad Formularios F1. Ejemplo de Memoria explicativa para adjuntar a informe económico F2. Escrito de Convocatoria de Junta con la existencia de vecinos morosos F3. Escrito de Convocatoria de Junta para acordar medidas contra la morosidad F4. Modelo de Acta aprobando medidas contra la morosidad F5. Estatuto con clausulado regulando la morosidad F6. Escritos de reclamación de deuda a vecino moroso. Previo al tratamiento de la cuestión en Junta F7. Comunicación del acta aprobando liquidación de deuda y toma de acciones legales F8. Acta aprobando liquidación de deuda y acciones legales F9. Modelo de escrito de comunicación previa a instar la demanda de ejecución F10. Formulario Monitorio F11. Formulario aceptando la propuesta del Juzgado modificando la cuantía del monitorio F12. Formulario Demanda de Ejecución F13. Formulario Juicio Ordinario F14. Certificado de deuda F15. Diligencia para la comunicación en el tablón de anuncios F16. Formulario solicitando formar parte en procedimiento concursal F17. Formulario de comunicación de crédito en concurso de acreedores F18. Formulario solicitando el embargo de bienes concretos tras la averiguación patrimonial F19. Contrato de mediación y acta de inicio F20. Formulario de acta final de mediación civil
