FERRANDO CORELL, JOSÉ VICENTE
PRÓLOGO 13
INTRODUCCIÓN 17
Capítulo 1
INTRODUCCIÓN A LA TEORÍA DEL VALOR DE LOS BIENES INMUEBLES
1.1. OBJETO 19
1.2. UNA APROXIMACIÓN AL SIGNIFICADO DE VALOR A TRAVÉS DE LAS ESCUELAS DE ECONOMÍA 20
1.2.1. Escuela clásica 21
1.2.1.1. Adam Smith (1723-1790) 21
1.2.1.2. Thomas Robert Malthus (1766-1834) 22
1.2.1.3. David Ricardo (1772-1823) 23
1.2.1.4. John Stuart Mill (1806-1873) 24
1.2.2. Escuela neoclásica 25
1.2.2.1. Alfred Marshall (1842-1924) 26
1.2.2.2. William Stanley Jevons (1835-1882) 26
1.2.3. La economía keynesiana 28
1.3. VALOR DE MERCADO Y PRECIO DE UN INMUEBLE 28
1.4. ACEPCIONES DEL VALOR DE USO FRECUENTE EN LA VALORACIÓN INMOBILIARIA 30
1.4.1. Valor de uso y valor de cambio 30
1.4.2. Valor en venta 31
1.4.3. Valor en renta 31
1.4.4. Valor real 32
1.4.5. Valor de expropiación 33
1.4.6. Valor de afección 33
1.4.7. Valor hipotecario 34
1.4.8. Valor de reposición o reemplazamiento 34
1.4.9. Valor sentimental 35
1.4.10. Valor de inversión 35
1.4.11. Valor catastral 35
1.4.12. Valor urbanístico 36
1.4.13. Valor de repercusión 36
1.5. FACTORES QUE INTERVIENEN EN LA DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL SUELO 37
1.5.1. Características propias del terreno 37
1.5.2. Externalidades 38
1.5.3. Caracteres del mercado 38
1.6. SIGNIFICADO DE LA RENTA COMO RENDIMIENTO. PLANTEAMIENTOS TEÓRICOS DEL VALOR ECONÓMICO DE LOS INMUEBLES 39
1.6.1. Teoría de la accesibilidad 40
1.6.2. Teorías de la externalidad 42
1.6.2.1. Externalidad física 43
1.6.2.2. Externalidad social 43
1.6.2.3. Externalidad económica 45
1.7. LA VALORACIÓN DEL INMUEBLE: TIPOS Y PROCEDIMIENTOS 47
1.7.1. Tipos de valoración: administrativas o regladas y discrecionales o no regladas 47
1.7.2. Procedimientos básicos de valoración inmobiliaria: aditivos, globales y mixtos 48
Capítulo 2
EL MÉTODO DE COMPARACIÓN SEGÚN EL MERCADO
2.1. CONCEPTO 51
2.2. METODOLOGÍA DE VALORACIÓN 53
2.3. ESTUDIO DE MERCADO 53
2.4. ESTUDIO DE LA MUESTRA. DEPURACIÓN 55
2.5. ANÁLISIS DE LA MUESTRA CONFORME A LAS VARIABLES EXPLICATIVAS DEL VALOR ECONÓMICO 56
2.6. HOMOGENEIZACIÓN DE LA MUESTRA 59
2.7. OBTENCIÓN DE LA UNIDAD COMPARABLE 60
2.8. EJEMPLOS 60
Ejemplo 2.8.1. 60
Ejemplo 2.8.2. 63
Capítulo 3
EL MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENDIMIENTOS
3.1. INTRODUCCIÓN 71
3.2. CAPITALIZACIÓN-ACTUALIZACIÓN 72
3.3. LA RENTA. DISCUSIÓN PARTICULAR 72
3.4. CONSIDERACIONES A TENER EN CUENTA EN LA APLICACIÓN DEL MÉTODO 73
3.5. DATOS DEL MERCADO DE LA INVERSIÓN INMOBILIARIA 74
3.5.1. Tipo de descuento o de interés 74
3.5.2. Esperanza de vida económica 75
3.5.3. Flujo de rendimientos 75
3.5.4. Valor de reversión 76
3.6. METODOLOGÍA DE VALORACIÓN 77
3.6.1. Estimación de la renta bruta 78
3.6.1.1. Estudio de alquileres 78
3.6.1.2. Estudio de las rentas de explotación económica 79
3.6.2. Análisis de los costes y rendimiento neto 80
3.6.2.1. Costes fijos 81
3.6.2.2. Gastos variables 82
3.6.2.3. Reservas para reposición. Amortización 82
3.6.3. Capitalización de los rendimientos netos 83
3.7. ESTUDIO DE LA CAPITALIZACIÓN DE RENDIMIENTOS 85
3.7.1. Análisis de la tasa de interés en las inversiones inmobiliarias. Clases 85
3.7.1.1. Tasa de interés nominal 86
3.7.1.2. Tasa de interés efectiva 86
3.7.1.3. Tasa de interés equivalente 87
3.7.1.4. Tasa de interés real 88
3.7.2. Otras tasas de interés práctico: tasa de interés legal, tasa de interés de demora y tasa anual equivalente 89
3.7.2.1. Tasa de interés legal 89
3.7.2.2. Tasa de interés de demora 90
3.7.2.3. Tasa Anual Equivalente 90
3.7.3. Formulaciones financieras de capitalización y actualización 92
3.7.3.1. Capitalización simple 92
3.7.3.2. Capitalización compuesta 93
3.7.4. Capitalización mediante ratios 98
3.7.4.1. Ratios derivados de estudio de mercado 99
3.7.4.2. Ratios derivados del estudio de la inversión 99
3.8. CONSIDERACIONES FINALES 103
3.9. EJEMPLOS 103
Ejemplo 3.9.1 103
Capítulo 4
EL MÉTODO DEL CÁLCULO DEL VALOR COMO RESIDUO
4.1. CONCEPTO 109
4.2. NOCIONES PREVIAS 110
4.2.1. Edificio óptimo 111
4.2.2. Valor de repercusión 114
4.2.3. Valor unitario del suelo 115
4.3. METODOLOGÍA 116
4.3.1. Método residual estático 117
4.3.1.1. Ecuación de la promoción 119
4.3.2. Método residual dinámico 142
4.3.2.1. Ecuación de valoración 143
4.4. EJEMPLOS 147
Ejemplo 4.4.1 147
Ejemplo 4.4.2 149
Ejemplo 4.4.3 153
Capítulo 5
EL MÉTODO DEL COSTE DE LA CONSTRUCCIÓN
5.1. INTRODUCCIÓN 159
5.2. PROCEDIMIENTOS DE VALORACIÓN DE CONSTRUCCIONES 159
5.2.1. Valoración sintética 160
5.2.1.1. Volumen 161
5.2.1.2. Superficie 162
5.2.1.3. Número de habitaciones en uso: 163
5.2.2. Valoración analítica 164
5.3. VALORES INTRÍNSECO Y DE REPOSICIÓN O REEMPLAZAMIENTO 166
5.4. ELEMENTOS A TENER EN CUENTA EN LA ESTIMACIÓN DEL COSTE 167
5.5. DEPRECIACIÓN Y AMORTIZACIÓN DE LA OBRA 168
5.5.1. Concepto 168
5.5.2. Supuestos depreciatorios 169
5.5.2.1. Depreciación por edad o deterioro físico 169
5.5.2.2. Depreciación económica o caída en desuso 170
5.5.2.3. Depreciación funcional o pérdida de utilidad 171
5.5.3. Tipos de amortización 172
5.5.3.1. Amortización rectilínea 173
5.5.3.2. Amortización parabólica 174
5.5.3.3. Amortización logarítmica 177
5.5.3.4. Amortización cicloidal 178
5.5.4. Tipos de amortización simplificada 183
Capítulo 6
LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE NATURALEZA URBANA
6.1. EL CATASTRO EN SU ORIGEN. PRECEDENTES REMOTOS 185
6.2. CONCEPTO Y EVOLUCIÓN HISTÓRICA RECIENTE 188
6.3. DEL VALOR CATASTRAL COMO BASE DEL VALOR FISCAL, AL VALOR CATASTRAL COMO VALOR DE MERCADO 191
6.4. METODOLOGÍA DE LA VALORACIÓN CATASTRAL 192
6.5. NORMAS TÉCNICAS PARA LA DETERMINACIÓN DEL VALOR 194
6.6. LA PONENCIA DE VALORES 194
6.7. VALOR DEL SUELO 196
6.7.1. Valores en polígono 197
6.7.2. Valores en calle, tramo de calle, zona o paraje 199
6.7.3. Valores en parcela 200
6.8. VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES 202
6.8.1. Valor de la construcción 203
6.8.2. Obtención del módulo base de construcción 204
6.8.3. Coeficientes correctores 205
6.8.3.1. Antigüedad de la construcción (H) 206
6.8.3.2. Estado de conservación (I) 207
6.9. COEFICIENTES CORRECTORES DE LOS VALORES DEL SUELO Y DE LAS CONSTRUCCIONES 208
6.9.1. Depreciación funcional o inadecuación (J) 208
6.9.2. Viviendas y locales interiores (K) 208
6.9.3. Cargas singulares (L) 208
6.9.4. Situaciones especiales de carácter extrínseco (M) 209
6.9.5. Apreciación o depreciación económica (N) 209
6.10. CUADRO DE COEFICIENTES DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES 209
6.11. EJEMPLOS 212
Ejemplo 6.11.1 212
Ejemplo 6.11.2 213
Capítulo 7
VALORACIÓN URBANÍSTICA
7.1. EVOLUCIÓN HISTÓRICA 215
7.2. SITUACIÓN ACTUAL. CONCEPTO 220
7.3. FINALIDAD DE LA VALORACIÓN URBANÍSTICA 223
7.4. VALOR DEL SUELO EN SUS DIVERSAS SITUACIONES BÁSICAS Y CIRCUNSTANCIAS DEL MISMO 224
7.4.1. Valoración del suelo rural 224
7.4.1.1. Cálculo de la renta de explotación 225
7.4.1.2. Capitalización de la renta de explotación 227
7.4.1.3. Tipos de capitalización 228
7.4.2. Valoración del suelo urbanizado 236
7.4.2.1. Suelo urbanizado no edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física 236
7.4.2.2. Suelo edificado o en curso de edificación 240
7.4.2.3. Suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización 242
7.4.2.4. Suelo urbanizado sometido a actuaciones de dotación 242
7.5. VALORACIÓN DE INDEMNIZACIONES 242
7.5.1. De la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización 242
7.5.2. De la iniciativa y la promoción de actuaciones de urbanización o de edificación 243
7.6. VALORACIÓN DEL SUELO EN EQUIDISTRIBUCIÓN DE CARGAS Y BENEFICIOS 244
7.7. VALORACIÓN DE OBRAS, EDIFICACIONES, INSTALACIONES, PLANTACIONES, ARRENDAMIENTOS, CONCESIONES ADMINISTRATIVAS Y DERECHOS REALES SOBRE INMUEBLES 244
7.7.1. Valoración de las edificaciones, obras, instalaciones y plantaciones 244
7.7.2. Valoración de las indemnizaciones a arrendatarios 245
7.7.2.1. Arrendamientos de vivienda 245
7.7.2.2. Arrendamiento de local de negocios 246
7.7.3. Valoración de las concesiones administrativas y de los derechos reales sobre inmuebles 247
7.8. EJEMPLOS 249
Ejemplo 7.8.1 249
Ejemplo 7.8.2 252
BIBLIOGRAFÍA 255
