SÁNCHEZ CALERO, FRANCISCO JAVIER
Índice
Abreviaturas 15
Obras generales 19
Capítulo 1
La publicidad de los derechos reales y el Registro de la Propiedad
I. LA PUBLICIDAD Y LOS DERECHOS REALES 21
II. EL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL 24
1. Concepto y naturaleza 24
2. Denominación 25
3. Contenido 26
III. SISTEMAS REGISTRALES 26
1. Sistema francés 27
2. Sistema alemán 27
3. Sistema australiano 29
IV. LA LEGISLACIÓN HIPOTECARIA ESPAÑOLA 29
V. LOS PRINCIPIOS HIPOTECARIOS 31
VI. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD 31
VII. LIBROS Y ASIENTOS REGISTRALES EN GENERAL 33
1. Libros del Registro 33
2. Concepto y clases de asientos registrales 33
Capítulo 2
Elementos objetivos de la publicidad registral
I. EL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD 37
II. FINCA REGISTRAL 38
1. La finca como base del Registro 38
2. Concepto y clases de fincas 40
A) Las fincas discontinuas 41
B) Los pisos en régimen de propiedad horizontal 41
C) Las cuotas indivisas de fincas destinadas a garaje o estacionamiento de vehículos 42
D) Los complejos inmobiliarios privados 42
E) El derecho de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles para uso turístico 43
F) El aprovechamiento urbanístico 44
G) El agua 45
H) Las concesiones administrativas 46
Capítulo 3
Elementos objetivos de la publicidad registral (continuación)
I. DESCRIPCIÓN DE LA FINCA. COORDINACIÓN DEL REGISTRO CON EL CATASTRO 47
1. Las deficientes relaciones entre el Catastro y el Registro de la Propiedad. Evolución legislativa 47
2. La coordinación desde el catastro 50
3. La coordinación desde el registro de la propiedad 51
A) Marco regulatorio general de relaciones entre Catastro y Registro de la Propiedad 51
B) Marco regulatorio específico de relaciones entre Catastro y Registro de la Propiedad 56
a) Incorporación al folio registral de la representación gráfica catastral 57
b) Deslinde registral de fincas 59
II. MODIFICACIONES EN LA FINCA 60
1. Agrupación 60
2. Agregación 61
3. Segregación 61
4. División 61
5. Reglas generales de estos supuestos 62
6. Obra nueva 63
7. Rectificación de la descripción, superficie o linderos de las fincas registrales 66
Capítulo 4
Elementos objetivos de la publicidad registral (continuación)
I. OBJETO DE LA INSCRIPCIÓN Y OBJETO DE LA PUBLICIDAD 71
II. TÍTULOS EN SENTIDO MATERIAL INSCRIBIBLES 72
1. Actos y negocios jurídicos inter vivos 73
2. Actos y negocios jurídicos mortis causa 74
3. Resoluciones judiciales 75
4. Actos administrativos 75
III. DERECHOS OBJETO DE LA PUBLICIDAD 76
1. Derechos reales inscribibles 76
2. Derechos de crédito inscribibles 78
3. Titularidades fiduciarias 85
IV. DERECHOS Y SITUACIONES JURÍDICO-REALES NO NECESITADAS DE PUBLICIDAD REGISTRAL 85
V. LA CONFIGURACIÓN DEL DERECHO INSCRITO 86
1. Las condiciones 87
2. El aplazamiento del pago del precio 89
3. Las prohibiciones de disponer 90
4. Suelos contaminados 92
Capítulo 5
El elemento subjetivo de la publicidad registral
I. EL TITULAR REGISTRAL 95
1. Concepto e identificación del titular registral 95
2. Inscripción de resoluciones judiciales que afecten a la libre administración y disposición de los bienes de una persona 98
II. LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS COMO TITULARES REGISTRALES 100
1. Significado, finalidad y alcance de la inscripción a favor de las Administraciones Públicas 100
2. Obligaciones del registrador en relación con la inscripción de los bienes y derechos de las Administraciones públicas 102
3. La inscripción de inmuebles vacantes adquiridos por el Estado 103
Capítulo 6
Inmatriculación y medios inmatriculadores
I. LA INMATRICULACIÓN DE FINCAS: CONCEPTO 107
II. MEDIOS INMATRICULADORES 108
1. El expediente de dominio 108
2. Inmatriculación mediante títulos públicos 111
A) El título público de adquisición del artículo 205 111
B) Otros títulos públicos inmatriculadores 114
3. Las certificaciones de dominio 115
III. INSCRIPCIÓN DE DERECHOS REALES SOBRE FINCAS NO INMATRICULADAS 117
IV. LA DOBLE INMATRICULACIÓN 118
Capítulo 7
El procedimiento registral
I. EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL 123
II. LA PETICIÓN DE INSCRIPCIÓN. EL PRINCIPIO DE ROGACIÓN 124
III. PRESENTACIÓN DEL TÍTULO EN SENTIDO FORMAL 126
IV. EL ASIENTO DE PRESENTACIÓN 131
1. Concepto y finalidad 131
2. Procedencia del asiento de presentación 133
3. Duración del asiento de presentación 135
4. Efectos del asiento de presentación 137
V. EL TRACTO SUCESIVO 138
1. Concepto y significado 138
2. Modalidades del tracto sucesivo 140
3. El tracto abreviado 141
Capítulo 8
El procedimiento registral (continuación)
I. EL PRINCIPIO DE LEGALIDAD. LA CALIFICACIÓN REGISTRAL 145
1. Concepto y ámbito de la calificación registral 145
2. Medios de calificación 148
3. Plazo para calificar 150
4. El resultado de la calificación 151
5. Faltas subsanables e insubsanables 155
6. Los recursos contra la calificación registral 158
A) El recurso gubernativo contra la calificación del Registrador 159
B) La impugnación judicial directa de la calificación registral 162
C) El llamado recurso judicial 162
Capítulo 9
La inscripción y la prioridad registral
I. LA INSCRIPCIÓN 165
1. El asiento de inscripción 165
2. Valor de la inscripción en la formación de los derechos reales. Inscripción constitutiva, declarativa y obligatoria 166
3. El artículo 319 de la Ley Hipotecaria 168
4. Inscripción y tradición 169
5. La inscripción y el acto nulo 170
II. EL PRINCIPIO DE PRIORIDAD 171
1. Concepto y manifestaciones del principio 171
2. Prioridad excluyente: el cierre del Registro 173
3. Prioridad jerárquica: el rango hipotecario 174
Capítulo 10
Efectos de la inscripción: la legitimación registral
I. EL PRINCIPIO DE PUBLICIDAD 179
II. LA LEGITIMACIÓN REGISTRAL 180
1. Formulación y significado 180
2. Alcance de la presunción de exactitud del registro 181
3. Eficacia procesal 183
4. Ejercicio de las acciones reales derivadas de derechos inscritos. El artículo 41 de la Ley Hipotecaria 185
A) La acción real registral: Concepto y naturaleza 185
B) Legitimación activa y pasiva 186
C) Breve referencia a los trámites del procedimiento y causas de la demanda de contradicción 187
Capítulo 11
Efectos de la inscripción: la fe pública registral
I. LA FE PÚBLICA REGISTRAL 191
1. Concepto 191
2. El tercero hipotecario o tercero protegido por la fe pública registral 192
3. Requisitos legales para ser tercero protegido 193
4. Efectos de la protección registral 198
5. El artículo 32 de la Ley Hipotecaria y la protección del tercero 200
6. Límites de la fe pública registral 204
7. Fe pública registral y dominio público 205
Capítulo 12
La prescripción y el Registro de la Propiedad
I. LA PRESCRIPCIÓN Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD 209
1. Prescripción conforme al Registro 209
A) Usucapión secundum tabulas 210
B) Prescripción extintiva secundum tabulas 211
2. Prescripción contra el Registro 211
A) Usucapión contra tabulas 211
B) Prescripción extintiva contra tabulas 215
3. Usucapión liberatoria 215
Capítulo 13
Las anotaciones preventivas
I. APROXIMACIÓN AL CONCEPTO DE LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS 219
II. CLASES DE ANOTACIONES PREVENTIVAS 220
1. Anotación de demanda de propiedad o de constitución, declaración, modificación o extinción de derechos reales 220
2. Anotación preventiva de embargo 222
3. Anotación preventiva de secuestro y de prohibición de enajenar 223
4. Anotación preventiva de demanda de resoluciones que afecten a la libre administración y disposición de los bienes de una persona 224
5. Anotación preventiva del derecho hereditario 225
6. Anotación preventiva de legados 226
7. Anotación preventiva de créditos refaccionarios 228
8. Anotación preventiva por defectos subsanables de los títulos o por imposibilidad del Registrador 230
9. Anotación preventiva a favor de los acreedores de una herencia, concurso o quiebra 231
III. CADUCIDAD Y CONVERSIÓN DE LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS 232
Capítulo 14
Los demás asientos registrales
I. LAS NOTAS MARGINALES 237
II. LA CANCELACIÓN 238
1. Concepto y causas 238
2. Título de la cancelación 239
3. Efectos de la cancelación 242
4. Efectos de la nota marginal de certificación de dominio y cargas del artículo 656 LEC respecto a la anotación de embargo 243
Capítulo 15
La rectificación de las inexactitudes registrales
I. LAS INEXACTITUDES REGISTRALES 245
1. Concepto y causas de las inexactitudes registrales 245
2. Procedimientos de rectificación del Registro 246
A) Inexactitud debida a falta de inscripción de una relación jurídica inmobiliaria. Reanudación del tracto sucesivo 247
B) Inexactitud producida por la extinción de algún derecho inscrito o anotado. El procedimiento de liberación de gravámenes 249
C) Inexactitud causada por nulidad o error de algún asiento 251
D) Inexactitud derivada de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento 253
3. La acción de rectificación del Registro 253
4. Efectos de la rectificación 254
Capítulo 16
La publicidad formal del Registro
I. LA PUBLICIDAD FORMAL 257
1. Medios de hacer efectiva la publicidad formal 257
2. La exhibición de los libros del Registro 259
A) La nota simple informativa 261
B) Las certificaciones 261
C) Las certificaciones con información continuada 263
Capítulo 17
Urbanismo y Registro de la Propiedad
I. LAS NORMAS URBANÍSTICAS Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD 265
II. PUBLICIDAD REGISTRAL Y URBANISMO 267
III. CARÁCTER VOLUNTARIO U OBLIGATORIO DE LA INSCRIPCIÓN 269
IV. EL PROBLEMA COMPETENCIAL 270
V. EL TÍTULO EN SENTIDO MATERIAL 271
VI. EL TÍTULO EN SENTIDO FORMAL 274
VII. IDEA GENERAL DEL PROYECTO DE EQUIDISTRIBUCIÓN 274
VIII. NOTA MARGINAL DE INICIACIÓN DEL PROCEDIMIENTO DE EQUIDISTRIBUCIÓN 276
1. Finalidad y alcance de la nota marginal 276
2. Legitimación para solicitar la práctica de la nota marginal 277
3. Momento en que puede ser solicitada la nota marginal 277
4. Duración de la nota marginal 278
IX. POSIBLE PROBLEMÁTICA EN RELACIÓN A LAS FINCAS Y APROVECHAMIENTOS DE ORIGEN 278
1. Inmatriculación, rectificación de descripción y formación de fincas de origen 279
A) Inmatriculación de fincas de origen 279
B) Rectificación de la descripción registral de fincas de origen 280
C) Formación de fincas de origen 281
2. Reanudación del tracto sucesivo interrumpido sobre las fincas de origen 282
A) Que los títulos públicos intermedios tan sólo estuviesen pendientes de inscripción 282
B) Que la inscripción contradictoria tenga más de treinta años de antigüedad 282
C) Que la inscripción contradictoria tenga treinta o menos de treinta años de antigüedad 283
3. Doble inmatriculación de las fincas de origen 284
4. Fincas de titularidad desconocida o cuyo titular se halle en ignorado paradero 285
5. Fincas de origen de titularidad controvertida 285
Capítulo 18
Urbanismo y Registro de la Propiedad (continuación)
I. RÉGIMEN DE LOS DERECHOS REALES, CARGAS Y SITUACIONES JURÍDICAS INSCRITAS SOBRE LAS FINCAS DE ORIGEN 287
1. Titularidades condicionales, derechos y cargas incompatibles con la ordenación urbanística 287
2. Titularidades, derechos y cargas compatibles con las determinaciones de la ordenación urbanística 288
A) Una finca de origen y una de resultado 289
B) Una finca de origen y varias de resultado 289
C) Varias fincas de origen y una de resultado 289
D) Varias fincas de origen y varias de resultado 289
3. Imposibilidad de subsistencia de derechos o cargas compatibles con las determinaciones de la ordenación urbanística 290
II. TÍTULO PARA LA INSCRIPCIÓN DEL PROYECTO DE EQUIDISTRIBUCIÓN 291
1. Título inscribible 291
2. Circunstancias que ha de contener el título 291
III. CALIFICACIÓN REGISTRAL DEL PROYECTO 293
IV. INSCRIPCIÓN DEL PROYECTO DE EQUIDISTRIBUCIÓN 294
V. PRÁCTICA DE LOS ASIENTOS POSTERIORES A LA NOTA MARGINAL DE INICIACIÓN DEL PROYECTO 297
1. Inscripción de las fincas de resultado y cancelación de las inscripciones de dominio de fecha posterior a la nota 297
2. Cancelación de derechos y cargas inscritos con posterioridad a la fecha de la nota 299
3. Nota marginal de referencia a la cancelación formal 299
4. Procedimientos para la rectificación de la inscripción de la finca de resultado en caso de cancelación formal 300
VI. AFECCIÓN DE LAS FINCAS DE RESULTADO AL CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE URBANIZAR 301
