ARRENDAMIENTOS URBANOS

Introducción
Preámbulo
TÍTULO I. Ámbito de la ley (arts. 1 a 5)
Artículo 1. Ámbito de aplicación
I. Consideraciones generales
1. Arrendamiento
2. Finca urbana
3. Vivienda o uso distinto al de vivienda
II. Casuística jurisprudencial
1. Sin contrato y sin renta no hay arrendamiento
2. Sin duración temporal no hay arrendamiento
3. Finca urbana versus finca rústica. Situaciones intermedias
Artículo 2. Arrendamiento de vivienda
I. Consideraciones generales
1. Edificación habitable
2. Satisfacer la necesidad permanente de vivienda
3. Los elementos accesorios de la vivienda
II. Casuística jurisprudencial
1. La condición de habitabilidad desde la perspectiva civil y administrativa
2. El arrendamiento de habitación
3. Viviendas arrendadas a sociedades mercantiles para residencia de sus empleados
4. Arrendamientos mixtos
5. Problemática de los anejos a la vivienda arrendada
Artículo 3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda
I. Consideraciones generales
1. Edificación que no se destine a satisfacer la necesidad de vivienda
2. Los arrendamientos de temporada
II. Casuística jurisprudencial
1. La problemática sobre la calificación de los arrendamientos de local en un centro comercial
2. Los arrendamientos de temporada y sus posibles fraudes
Artículo 4. Régimen aplicable
I. Consideraciones generales
1. Régimen jurídico aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda
2. La especialidad del arrendamiento de viviendas suntuarias
3. Régimen jurídico aplicable a los contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda
4. Los pactos de exclusión LAU
5. La sumisión al arbitraje y a la mediación de los contratos de arrendamientos urbanos
6. La fijación en los contratos de arrendamiento de una dirección electrónica a efectos de notificaciones
II. Casuística jurisprudencial
1. Problemática de las viviendas suntuarias. Forma de computar los 300 metros cuadrados de superficie y la renta inicial que exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional
2. La renuncia en el propio contrato de arrendamiento a derechos que todavía no han nacido, con especial referencia a la renuncia al derecho de prórroga del art. 10
3. Principales motivos de nulidad de las cláusulas de sumisión al arbitraje
4. Problemática de las comunicaciones entre arrendadores y arrendatarios
A) La negativa del arrendatario a recoger los burofaxes que se le remiten. Motivos de invalidez de estos requerimientos
B) Efectos de las comunicaciones de los letrados u otras personas ajenas a las partes
C) Utilización de otros medios de comunicación distintos al correo electrónico
Artículo 5. Arrendamientos excluidos
I. Consideraciones generales
1. Arrendamientos de viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas por razón del cargo
2. Arrendamientos de viviendas militares
3. Arrendamientos de fincas con vivienda cuya finalidad primordial es el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal
4. Arrendamientos de viviendas universitarias
5. Arrendamientos turísticos
II. Casuística jurisprudencial
1. Jurisdicción social o civil para el desahucio del empleado que ocupa la vivienda en función del puesto de trabajo cuando deja de existir esta relación laboral
2. Supuestos dudosos de arrendamientos de casa-habitación junto con aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal
3. Otros arrendamientos excluidos LAU por la jurisprudencia
A) Arrendamientos de habitación
B) Arrendamientos de plaza de garaje
C) Arrendamientos de industria
D) Arrendamientos de solar
E) Arrendamientos ad meliorandum o ad edificandum
F) Otros

TÍTULO II. De los arrendamientos de vivienda (arts. 6 a 28)
Capítulo I. Normas generales (arts. 6 a 8)
Artículo 6. Naturaleza de las normas
I. Consideraciones generales
1. Renuncia de derechos por el arrendatario. Nulidad de cláusulas contractuales
2. Renuncia de derechos del arrendador
II. Casuística jurisprudencial
1. Algunos ejemplos de cláusulas nulas en los contratos de arrendamiento de vivienda
A) Sobre la duración del arrendamiento de vivienda
B) Sobre el derecho de desistimiento del arrendatario
C) Sobre la repercusión de obras
D) Sobre la actualización de la renta
E) Sobre la ejecución del aval
2. Validez de la cláusula penal que impone al arrendatario una indemnización por retraso en la devolución de la vivienda
Artículo 7. Condición de arrendamiento de vivienda
I. Consideraciones generales
1. Naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento en el ámbito de las relaciones conyugales y sus efectos respecto de terceros
2. Situación de parejas de hecho, hijos no dependientes o ascendientes dependientes
II. Casuística jurisprudencial
1. La situación de los hijos no dependientes
2. La situación de dependencia de los hijos debe entenderse económica
Artículo 8. Cesión del contrato y subarriendo
I. Consideraciones generales
1. Subarriendo y cesión
2. La cesión del arrendamiento de vivienda
3. El subarriendo de vivienda
4. Subarriendo parcial, arrendamiento de habitaciones y arrendamientos turístico e industria de hospedaje
II. Casuística jurisprudencial
1. Necesidad del que el consentimiento para la cesión o subarriendo sea por escrito
2. El subarriendo se extingue al extinguirse el arrendamiento, aunque sea por voluntad del arrendatario-subarrendador
3. El subarrendatario que se niega a devolver la posesión, una vez extinguido el contrato de arrendamiento, se halla en precario
4. El subarriendo parcial y la industria de hospedaje
5. La designación en la vivienda de un domicilio social, sin ocupación o un aprovechamiento real, no es causa de resolución del contrato por cesión.
CAPÍTULO II. De la duración del contrato (arts. 9 a 16)
Artículo 9. Plazo mínimo
I. Consideraciones generales
1. Duración mínima legal
2. Cuando la fecha del contrato no coincide con la de puesta a disposición
3. Contratos sin plazo de duración o indeterminado
4. Necesidad del arrendador de la vivienda
5. Presupuestos para que el arrendador pueda recuperar la vivienda
II. Casuística jurisprudencial
1. Pacto de duración indefinida o de sujeción a prórroga forzosa
2. Concepto de necesidad y acreditación de las causas
3. Validez o ineficacia de las cláusulas contractuales que recogen la causa de necesidad
4. Formalidades de la comunicación efectuada por el arrendador que tiene necesidad de la vivienda
5. Importe de indemnización en caso de incumplimiento en la ocupación de la vivienda reclamada por necesidad
6. Fraude de ley en la ocupación de la vivienda por el arrendador o persona por él designada
7. Recuperación de la vivienda por necesidad durante la pandemia de la COVID-19
Artículo 10. Prórroga del contrato
I. Consideraciones generales
1. Duración y régimen jurídico de la prórroga legal
2. Las nuevas prórrogas obligatorias introducidas por la reforma de la Ley 12/2023, de 14 de mayo, por el derecho a la Vivienda
A) Contratos de arrendamiento de vivienda en los que el arrendador tenga la condición de gran tenedor
B) Contratos de arrendamiento de vivienda en Zonas de Mercado Residencial Tensionado
3. La tácita reconducción
II. Casuística jurisprudencial
1. La renuncia del arrendatario a la prórroga legal en el propio contrato de arrendamiento
2. La negativa del arrendatario a recoger la comunicación de denuncia del vencimiento del contrato
3. La necesidad de realizar la comunicación a los distintos coarrendatarios
4. La aceptación del pago de la renta por el arrendador una vez denunciado el vencimiento, no implica aceptación tácita de la prórroga
5. Configuración de la tácita reconducción como un nuevo contrato de arrendamiento
6. Las garantías del fiador se extienden a la prórroga legal pero no a la tácita reconducción
Artículo 11. Desistimiento del contrato
I. Consideraciones generales
1. Presupuesto temporal necesario
2. Comunicación del desistimiento
3. Contenido de la indemnización
II. Casuística jurisprudencial
1. El desistimiento unilateral en los arrendamientos para uso distinto al de vivienda
2. Nulidad de la cláusula contractual que fije una indemnización superior a la establecida en el art. 11
3. Contenido de la indemnización en el caso de que el desistimiento se produzca antes de los seis meses
4. La aceptación por el arrendador de la entrega de la posesión de la vivienda, no implica renuncia a reclamar la indemnización correspondiente
Artículo 12. Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario
I. Consideraciones generales
1. Titularidad del contrato y situaciones de coarrendamiento
2. Cónyuge y convivientes
3. Desistimiento o no renovación del arrendatario con comunicación al arrendador
4. Abandono de la vivienda sin comunicación al arrendador
II. Casuística jurisprudencial
1. Contratos firmados por ambos cónyuges o convivientes y desistimiento de uno de ellos
2. Desistimiento y garantías prestadas por el arrendatario firmante
3. Efectos de la falta de requerimiento del arrendador
4. Situación de precario en el caso de falta de notificación del cónyuge o conviviente de su voluntad de continuar como arrendatario. Procedimiento adecuado en caso de impago de la renta
Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador
I. Consideraciones generales
1. Resolución del derecho del arrendador y mantenimiento del contrato de arrendamiento
A) Retracto convencional
B) Sustitución fideicomisaria
C) Enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria
D) Sentencia judicial
E) Ejercicio de derecho de opción de compra
2. Arrendamientos de vivienda celebrados por usufructuario, superficiario o titular de análogo derecho de goce
3. Arrendamientos de vivienda celebrados por propietario aparente
4. Arrendamiento de vivienda celebrados entre la Ley 4/2013, de 4 de junio, y el RDL 7/2019, de 1 de marzo
II. Casuística jurisprudencial
1. Legitimación del anterior arrendador para reclamar las rentas anteriores al cambio de titularidad dominical
2. Propietario aparente que no figura como tal en el Registro de la Propiedad
3. Propietario aparente. Fraude al propietario real, exhibición de contrato de arrendamiento en acción de desahucio
4. Ejecuciones hipotecarias y arrendamientos en fraude de ley
Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada
I. Consideraciones generales
1. Enajenación de vivienda arrendada antes de que transcurran los cinco o siete años de duración legal
2. Enajenación de vivienda arrendada de duración pactada superior a la mínima legal
A) El arrendador enajena la vivienda arrendada informando de la existencia del contrato de arrendamiento
B) El arrendador enajena la vivienda arrendada ocultando la existencia del contrato de arrendamiento
C) El arrendador y el arrendatario pactan la extinción del contrato de arrendamiento con la enajenación de la vivienda arrendada
3. Enajenación de la vivienda arrendada en los contratos celebrados entre la Ley 4/2013, de 4 de junio, y el RDL 7/2019, de 1 de marzo
II. Casuística jurisprudencial
1. El tercero hipotecario en la jurisprudencia del Tribunal Supremo en el ámbito de los arrendamientos urbanos.
2. La buena fe del art. 34 LH protege de la existencia del contrato de arrendamiento, pero difícilmente de las condiciones pactadas en este
Artículo 15. Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario
I. Consideraciones generales
1. Requisitos necesarios para que se produzca el cambio de arrendatario
2. Efectos de la ausencia de notificación al arrendador y posible notificación del arrendatario firmante
3. Adquisición de la condición de arrendatario por el plazo que reste del contrato de arrendamiento
4. Extensión a las parejas de hecho
II. Casuística jurisprudencial
1. Titularidad del contrato y situaciones de coarrendamiento
2. Efectos de una atribución temporal del uso, inferior o superior a la que reste de duración del contrato
3. Situación de precario del cónyuge al que se le atribuye el uso de una vivienda perteneciente a terceros
Artículo 16. Muerte del arrendatario
I. Consideraciones generales
1. Orden de preferencia en la subrogación
2. Preferencia en caso de igualdad
3. Notificación de la subrogación
4. Pacto de exclusión de la subrogación en contratos de duración superior a cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica
II. Casuística jurisprudencial
1. Concepto de convivencia a efectos de la subrogación mortis causa
2. Preferencia en caso de igualdad
3. Notificación de la subrogación. Conocimiento o consentimiento tácito del arrendador, cambio de la doctrina jurisprudencial
4. Notificación de la subrogación. Efectos resolutorios de la falta de notificación
5. Notificación de la subrogación. Procedimiento que debe seguirse ante su ausencia: Precario u ordinario por razón de la materia
CAPÍTULO III. De la renta (arts. 17 a 20)
Artículo 17. Determinación de la renta
I. Consideraciones generales
1. Libertad de pacto en cuanto a la fijación de la renta y las nuevas limitaciones impuestas por la reforma introducida por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la Vivienda
A) Contratos de arrendamiento de vivienda en los que el arrendador NO tenga la condición de gran tenedor¿Hacia un control de las rentas en los contratos de arrendamiento?
B) Contratos de arrendamiento de vivienda en los que el arrendador SÍ tenga la condición de gran tenedor
2. Plazo para el pago
3. Lugar y forma de pago
4. El recibo o documento acreditativo
5. Compensación de renta por obras
II. Casuística jurisprudencial
1. El mero retraso en el pago de la renta, incluso de un mes, es motivo de desahucio
2. La carga de la prueba del pago de la renta corresponde al arrendatario
3. Maniobras del arrendador para eludir el pago de la renta. Mora del acreedor.
4. El recibo de la última mensualidad puede implicar el reconocimiento de pago de las anteriores
5. Las cantidades devengadas una vez resuelto el contrato no son rentas, sino daños y perjuicios
Artículo 18. Actualización de la renta
I. Consideraciones generales
1. Necesidad de pacto para actualizar la renta. Diferencia entre IPC, IGC y el nuevo IRAV
2. Diferencia entre IPC, IGC y el nuevo IRAV
A) Durante el año 2023
B) Durante el año 2024
C) A partir de 2025
3. Forma de realizar la actualización
4. Sistemas conflictivos de actualización de renta
a) Sistema de rentas bonificadas. ¿Fraude de ley?
b) Sistema de rentas decrecientes
c) Sistema de actualización referente a índices cuando solamente son positivos
II. Casuística jurisprudencial
1. Irretroactividad de la actualización
2. Necesidad de notificar la actualización
3. Alcance del silencio del arrendatario a la notificación de actualización
4. Prescripción del derecho a actualizar la renta
5. La cláusula rebus sic stantibus
Artículo 19. Elevación de renta por mejoras
I. Consideraciones generales
1. Presupuestos necesarios
2. Requisitos formales
3. Elevación de la renta por mejoras ejecutadas durante el periodo de duración legal
II. Casuística jurisprudencial
1. Sobre el carácter necesario de la notificación del arrendador
2. Sobre la documentación que debe remitir el arrendador
3. Aplicación del art. 19 a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda
Artículo 20. Gastos generales y de servicios individuales.
I. Consideraciones generales
1. Gastos generales
a) No todos los gastos generales son repercutibles
b) Tributos
c) Gastos de gestión inmobiliaria
2. Gastos individualizados
3. Requisitos, límites y acreditación
II. Casuística jurisprudencial
1. Sobre la repercusión de los gastos de comunidad
2. Necesidad de fijar en el contrato el importe anual de los gastos generales repercutibles
3. Repercusión de la tasa de basuras cuando no se ha pactado expresamente
4. Repercusión del IBI sin necesidad de fijar su importe en el contrato o, incluso, sin pacto expreso
5. Necesidad de la notificación por escrito
6. El corte de suministros al arrendatario implica un delito leve de coacciones
CAPÍTULO IV. De los derechos y obligaciones de las partes (arts. 21 a 25)
Artículo 21. Conservación de la vivienda.
I. Consideraciones generales
1. Las obras de conservación son de cargo del arrendador
2. Diferencias entre las obras de conservación y las pequeñas reparaciones derivadas del uso de la vivienda que son de cargo del arrendatario
3. Derechos y obligaciones del arrendatario relativos a las obras de conservación
4. Obras que el arrendatario puede ejecutar directamente
5. Obras de cargo de la comunidad de propietarios
6. Desproporción entre el importe de las obras de conservación y la renta del contrato
II. Casuística jurisprudencial
1. Nulidad de las cláusulas que impongan al arrendatario la realización de las obras de conservación de la vivienda
2. Obligaciones del arrendador sobre las obras de conservación de la vivienda
3. Responsabilidad de arrendatario por negligencia
4. Supuestos controvertidos de pequeñas reparaciones
5. Deber de notificación del arrendatario
6. Obras que debe ejecutar la comunidad de propietarios
7. Obras ejecutadas por el arrendatario y reclamadas posteriormente al arrendador
8. Desproporcionalidad de las obras de conservación
9. Obras de conservación en locales de negocio
Artículo 22. Obras de mejora
I. Consideraciones generales
1. Notificación del arrendador
2. Obligaciones y derechos del arrendatario
II. Casuística jurisprudencial
1. Clases de mejoras
2. Derecho de indemnización al arrendador por obras de mejora ordenadas por la comunidad de propietarios
3. El derecho a la reducción de la renta no autoriza a su compensación por el arrendatario.
4. Efectos del incumplimiento del plazo de notificación impuesto al arrendador
5. Obras de mejora en locales de negocio
Artículo 23. Obras del arrendatario
I. Consideraciones generales
1. Obras que no puede ejecutar el arrendatario. Concepto de configuración
2. Obras que puede ejecutar el arrendatario sin consentimiento del arrendador
3. Derechos del arrendador ante obras del arrendatario no consentidas y posibles medios de prueba
II. Casuística jurisprudencial
1. Alteración de la configuración de la vivienda
2. Obras prohibidas al arrendatario
3. Obras permitidas al arrendatario que no son motivo de resolución
4. Consentimiento tácito del arrendador
5. Deber del arrendatario de reposición al estado anterior
6. Obras del arrendatario en locales de negocio
Artículo 24. Arrendatarios con discapacidad
I. Consideraciones generales
1. Interpretación del término discapacidad
2. Presupuestos necesarios
3. Obligación del arrendatario de reponer la vivienda al estado anterior
4. El arrendatario y la eliminación de barreras arquitectónicas en la comunidad de propietarios
II. Casuística jurisprudencial
1. Legitimación del arrendatario para exigir la eliminación de barreras arquitectónicas a la comunidad de propietarios
2. El coste de adaptación de la vivienda corre a cargo del arrendatario
Artículo 25. Derecho de adquisición preferente
I. Consideraciones generales
1. Concepto de derecho de adquisición preferente
2. Sujetos y ocupación efectiva de la vivienda arrendada
3. Transmisiones que dan lugar y que no dan lugar al derecho de adquisición preferente
4. Requisitos formales: Notificación al arrendatario y plazos para su ejercicio
A) Derecho de tanteo
B) Derecho de retracto
5. Inscripción en el Registro de la Propiedad y derecho de adquisición preferente
6. La preferencia del derecho de adquisición preferente
7. El derecho de adquisición preferente y los accesorios de la vivienda
8. Derecho de adquisición preferente a favor de las Administraciones Públicas
9. Renuncia del arrendatario
10. Arrendamientos de temporada e industria
II. Casuística jurisprudencial
1. El arrendatario no tiene por qué ocupar la vivienda para poder ejercitar el derecho
2. Transmisiones que dan lugar al derecho de adquisición preferente: La adjudicación judicial
3. Transmisiones que no dan lugar al derecho de adquisición preferente
A) Aportación de la vivienda a una sociedad
B) Adjudicaciones como consecuencia de la división de la cosa común
C) Permutas
D) Donaciones
E) Rentas vitalicias
4. El cómputo del plazo para el ejercicio del derecho de retracto se inicia cuando el arrendatario tiene perfecto conocimiento del negocio jurídico. Subastas judiciales; juicios de desahucio
5. Presentación de la demanda de retracto en el primer día hábil siguiente al vencimiento del plazo
6. La consignación del precio y los gastos en el derecho de retracto
7. Gastos que debe abonar el retrayente, además del precio de venta, y otros que no son reclamables
8. Momento en el que se produce la adquisición del dominio y juzgado en el que efectuar la consignación
9. Ejercicio del derecho de retracto y pago de la renta
10. Sobre la comparecencia del arrendatario en los casos de renuncia al derecho de adquisición preferente
11. Existencia o no del derecho de retracto en los arrendamientos de temporada, de industria y de plaza de garaje
CAPÍTULO V. De la suspensión, resolución y extinción del contrato (arts. 26 a 28)
Artículo 26. Habitabilidad de la vivienda
I. Consideraciones generales
1. Conservación, inhabitabilidad y ruina
2. Concepto de inhabitabilidad
3. Presupuestos necesarios para la suspensión o desistimiento del contrato
A) Obras de conservación u obras acordadas por la autoridad competente
B) Obras que hagan inhabitable la vivienda
C) Notificación del arrendatario al arrendador sobre la suspensión o desistimiento del contrato
4. Efectos de la suspensión o desistimiento del contrato
II. Casuística jurisprudencial
1. Inhabitabilidad que da lugar a la suspensión o el desistimiento del contrato
2. Posible indemnización en los casos de inhabitabilidad de la vivienda
3. La inhabitabilidad como motivo de oposición a los juicios de desahucio
Artículo 27. Incumplimiento de obligaciones
I. Consideraciones generales
1. Resolución por aplicación de la regla general del art. 1.124 CC
2. Resolución por causas imputables al arrendatario
A) Falta de pago de la renta u otras cantidades
B) Falta de pago de la fianza o su actualización
C) El subarriendo o la cesión inconsentidos
D) La realización de daños causados dolosamente u obras no consentidas
E) La realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Especial mención a los ruidos
F) Dejar de destinar la vivienda de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda
3. Resolución por causas imputables al arrendador
A) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el art. 21
B) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda
4. Resolución vía Registro de la Propiedad
II. Casuística jurisprudencial
1. Aplicación de la regla general del art. 1.124 CC. La voluntad deliberadamente rebelde
2. Causas imputables al arrendatario
A) Falta de pago de la renta u otras cantidades
B) Falta de pago de la fianza o su actualización
C) El subarriendo o la cesión inconsentidos
D) La realización de daños causados dolosamente u obras no consentidas
E) La realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas
F) Dejar de destinar la vivienda de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda
3. Causas imputables al arrendador
A) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el art. 21
B) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda
4. Resolución vía Registro de la Propiedad
5. Resolución del contrato de arrendamiento en interés del concurso
Artículo 28. Extinción del arrendamiento
I. Consideraciones generales
1. La pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador
2. La declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente
II. Casuística jurisprudencial
1. La declaración administrativa de ruina no opera como causa automática de extinción del arrendamiento
2. La declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente
3. Ruina técnica o económica
4. Extinción del contrato de arrendamiento por ruina y derecho a indemnización del arrendatario

TÍTULO III. De los arrendamientos para uso distinto del de vivienda (arts. 29 a 35)
Introducción
I. Consideraciones generales
1. Cómo redactar un contrato de arrendamiento para uso distinto al de vivienda
A) Cláusulas imprescindibles
B) Cláusulas de renta variable
C) Cláusulas de actualización de la renta
D) Cláusulas sobre obras
E) Cláusulas sobre licencias administrativas
F) Cláusulas de garantías adicionales
G) Cláusulas sobre cesión de datos, eficiencia energética y referencia catastral
2. Especial referencia a las cláusulas penales. Efectos del desistimiento unilateral del arrendatario
II. Casuística jurisprudencial
1. La posible existencia de cláusulas abusivas en los arrendamientos para uso distinto al de vivienda
2. Análisis de la jurisprudencia en la interpretación y moderación de las cláusulas penales
3. El desistimiento unilateral del arrendatario; en el caso de ausencia de cláusulas penales
4. La indemnización por lucro cesante por incumplimiento del arrendatario. La prolongación artificial del procedimiento judicial
5. La cláusula rebus sic stantibus
6. Sobre la obligatoriedad del arrendatario a entregar la licencia de actividad a la finalización del contrato cuando no hay previsión contractual al respecto
Artículo 29. Enajenación de la finca arrendada
I. Consideraciones generales
1. Subsistencia del contrato de arrendamiento en transmisiones voluntarias
2. Extinción del contrato de arrendamiento en transmisiones forzosas
3. Motivos del escaso acceso de los arrendamientos de uso distinto al de vivienda al Registro de la Propiedad
II. Casuística jurisprudencial
1. El tercero hipotecario en la jurisprudencia del Tribunal Supremo en el ámbito de los arrendamientos urbanos
2. El art. 29 LAU no es aplicable en los casos de enajenación forzosa.
3. Supuestos de inexistencia de buena fe en el comprador de un inmueble arrendado
4. Compraventa de inmueble con pacto comisorio y posterior arrendamiento
5. Legitimación del anterior arrendador para reclamar las rentas anteriores al cambio de titularidad dominical
Artículo 30. Conservación, mejora y obras del arrendatario
I. Consideraciones generales
1. Similitudes y diferencias entre la LAU y el Código Civil.
2. La inaplicación del art. 24 LAU.
II. Casuística jurisprudencial
1. Conservación del inmueble
A) Concepto de reparaciones necesarias
B) Exclusión de la responsabilidad por pacto contractual
C) Condena al arrendador a la ejecución de obras de conservación
D) Obras de conservación en elementos comunes. Responsabilidad de la comunidad de propietarios
2. Obras de mejora
3. Obras del arrendatario
A) Jurisprudencia que estima la resolución del contrato
B) Jurisprudencia que desestima la resolución del contrato
C) Concurrencia de consentimiento tácito en las obras ejecutadas
D) Ejecución por el arrendatario de obras urgentes, sin mediar autorización del arrendador
E) Necesidad de acreditar el estado del local al firmar el contrato de arrendamiento.
4. Habitabilidad del inmueble.
Artículo 31. Derecho de adquisición preferente.
I. Consideraciones generales
II. Casuística jurisprudencial
1. El derecho de retracto en los arrendamientos de temporada
2. El derecho de retracto no procede en los arrendamientos de industria
3. El derecho de retracto no procede en los arrendamientos de plaza de garaje
Artículo 32. Cesión del contrato y subarriendo
I. Consideraciones generales
1. El arrendatario debe ejercer una actividad empresarial o profesional
2. El derecho a elevar la renta
3. Deber de notificación fehaciente al arrendador
4. No se reputan cesión los supuestos de fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero otorgan derecho a elevar la renta
II. Casuística jurisprudencial
1. El subarriendo no cambia la naturaleza del contrato
2. El subarriendo se extingue al extinguirse el arrendamiento, aunque sea por voluntad del arrendatario-subarrendador
3. El subarrendatario que se niega a devolver la posesión, una vez extinguido el contrato de arrendamiento, se halla en precario
4. Derecho del arrendador a incrementar la renta en el supuesto de fusión de la entidad arrendataria
5. La transmisión de las acciones o participaciones sociales de unos socios a otros no implica cesión del contrato
6. La ausencia de notificación es causa de resolución del contrato de arrendamiento salvo que se presuma el conocimiento
7. Validez del consentimiento tácito del arrendador
8. El arrendatario que no notifica la cesión o subarriendo sigue obligado al pago de la renta
9. El art. 32 LAU no es aplicable a los arrendamientos de industria
10. La designación en la vivienda de un domicilio social, sin ocupación o un aprovechamiento real, no es causa de resolución del contrato por cesión
Artículo 33. Muerte del arrendatario
I. Consideraciones generales
1. Arrendatario persona física que desarrolle una actividad empresarial o profesional
2. Condición de heredero o legatario y continuación de la actividad. Pluralidad de subrogados
3. Notificación por escrito en los dos meses siguientes
II. Casuística jurisprudenc

2ª Edición de una obra imprescindible en materia de Arrendamientos Urbanos adaptada a la reciente Ley 12/2023, de 24 de mayo por el derecho a la Vivienda y ampliada con la última jurisprudencia dictada sobre la materia.

El autor, Alberto Torres López, Abogado, Director Jurídico de Sepín y Presidente de la Sección de Arrendamientos Urbanos, Propiedad Horizontal e Inmobiliario del ICAM, analiza cada precepto de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de una forma exhaustiva y concisa, mostrando aquellas cuestiones que suscitan debate, así como una abundante casuística jurisprudencial aplicable. Esta nueva edición se detiene especialmente en las nuevas prórrogas obligatorias de los contratos de arrendamiento, en los límites impuestos a la libre fijación de la renta, en el estudio de conceptos tan relevantes en la actualidad como los de Zonas de Mercado Residencial Tensionado o situación de vulnerabilidad económica o social, sin olvidar la información mínima necesaria que habrá que suministrar a partir de ahora en los arrendamientos de vivienda.

La obra mantiene los tres anexos de la Edición anterior, tan importantes como la parte general: el Anexo I, referido a los aspectos procesales, que han sido los que se han visto más afectados por las modificaciones introducidas en la LEC por la nueva Ley de la Vivienda, especialmente con los nuevos presupuestos exigidos para los juicios de desahucio y el nuevo incidente de suspensión; el Anexo II, sobre los efectos de la COVID-19 en el ámbito de los arrendamientos urbanos, que ha sido actualizado con la amplia jurisprudencia dictada desde la Edición anterior, del mismo modo que el Anexo III, que recoge la legislación complementaria a la LAU, plasma los últimos decretos dictados y los principales preceptos de la Ley 12/2023, de 24 de mayo.