GÓMEZ-FERRER SAPIÑA, RAFAEL
PRIMERA PARTE
ESTUDIO
prólogo
PRESENTACIÓN
1. PRECEDENTES
1.1. El Reglamento Hipotecario de 1915
1.2. La Ley Hipotecaria de 1.944-1946 y su Reglamento de 14 de febrero de 1947
1.3. La modificación del Reglamento Hipotecario por el Real Decreto 2901/1992, de 22 de marzo
1.4. La constitucionalidad del procedimiento extrajudicial
1.5. La reforma del artículo 129 de la Ley Hipotecaria por la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000
2. NATURALEZA DE LA VENTA EXTRAJUDICIAL
2.1. Es una forma no judicial de realización del derecho del acreedor
2.2. Es una forma pactada de hacer efectivo el derecho del acreedor a enajenar el bien hipotecado y obtener la satisfacción de su crédito
2.3. Aunque realizada por medio de notario y no por juez no produce indefensión (artículo 24 de la Constitución Española)
2.4. La venta extrajudicial por medio de notario constituye un acto de la llamada jurisdicción voluntaria
3. CARACTERES DE SU REGULACIÓN LEGAL. DIFERENCIAS CON LA REGULACIÓN ANTERIOR A LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL 1/2000
4. REQUISITOS
4.1. Hipotecas constituidas en garantía de «obligaciones cuya cuantía aparezca inicialmente determinada, de sus intereses ordinarios y de demora liquidados de conformidad con lo previsto en el título y de los gastos de ejecución»
4.2. Constancia de la posibilidad de su utilización en la escritura de hipoteca y en estipulación separada de las restantes
4.3. Valor para la subasta
4.4. Domicilio para la práctica de requerimientos y notificaciones
4.5. Nombramiento de representante para la venta de la finca en nombre del propietario
5. FORMALIDADES
5.1. Notario hábil
5.2. La constancia en acta de las formalidades
5.3. Requerimiento al Notario
5.4. Solicitud de la certificación al Registro
5.5. Requerimiento de pago al deudor
5.6. Notificación al tercer poseedor y a los titulares de derechos sobre la finca
5.7. Pago por el deudor, tercer poseedor, hipotecante no deudor, o por titulares de cargas, gravámenes y asientos posteriores a la hipoteca
5.8. El anuncio de las subastas y la notificación al titular de la última inscripción de dominio
5.9. Las posturas por escrito antes de la celebración de las subastas
5.10. La celebración de las subastas
5.11. La primera subasta
5.12. La segunda subasta
5.13. La tercera subasta
5.14. Liquidación de gastos
5.15. Pago al acreedor
5.16. La protocolización del acta
6. La escritura pública de compraventa o de adjudicación
7. El destino del sobrante
8. La entrega de la posesión física
9. La suspensión del procedimiento
10. Las reclamaciones que no suspenden el procedimiento
SEGUNDA PARTE
FORMULARIOS
I. EL REQUERIMIENTO AL NOTARIO
II. LA SOLICITUD DE LA CERTIFICACIÓN REGISTRAL
2.1. Solicitud de la certificación registral
2.2. Diligencia para hacer constar la solicitud de la certificación registral
2.3. Diligencia para hacer constar que se ha recibido la certificación registral solicitada
III. EL REQUERIMIENTO AL DEUDOR
3.1. Cédula para el requerimiento
3.2. Diligencia de imposibilidad de practicar el requerimiento al deudor, desconocimiento del domicilio real del mismo, y conclusión del acta
3.3. Diligencia de imposibilidad de practicar el requerimiento al deudor tanto en el domicilio que figura en el Registro, como en el real, y conclusión del acta
3.4. Requerimiento con éxito al deudor
3.5. Requerimiento con éxito en el domicilio real del deudor distinto del que figura en el Registro
3.6. Requerimiento con éxito al deudor en cualquier lugar por prestarse voluntariamente a ello, después de fracasado el intento de requerimiento en el domicilio que figura en el Registro
IV. ACTITUDES POSIBLES DEL DEUDOR
4.1. Diligencia de pago por el deudor
4.2. El deudor no paga, pero desea efectuar manifestaciones
V. NOTIFICACIÓN DE LA INICIACIÓN DE LAS ACTUACIONES A LA PERSONA A CUYO FAVOR RESULTE PRACTICADA LA ÚLTIMA INSCRIPCIÓN DE DOMINIO (DISTINTA DEL DEUDOR) Y A LOS TITULARES DE CARGAS, GRAVÁMENES Y ASIENTOS POSTERIORES A LA HIPOTECA QUE SE EJECUTA
5.1. Cédula de notificación a la persona a cuyo favor resulte practicada la última inscripción de dominio, así como a los titulares de cargas, gravámenes y asientos posteriores a la hipoteca que se realiza
5.2. Diligencia de notificación al titular de la última inscripción de dominio distinto del deudor
5.3. Diligencia de remisión de la cédula por correo con acuse de recibo a la persona a cuyo favor resulte practicada la última inscripción de dominio, si fuese distinta del deudor
5.4. Diligencia de notificación a los titulares de cargas, gravámenes y asientos posteriores a la hipoteca que se realiza
5.5. Diligencia de remisión de la cédula por correo con acuse de recibo a la persona a cuyo favor resulte practicada la última inscripción de dominio, si fuese distinta del deudor
5.6. Notificación por anuncios si los domicilios fueran desconocidos, no resultare posible la notificación por cédula o por correo con acuse de recibo, o si el notario dudase de la efectiva recepción de aquella
5.6.1. Anuncio de venta extrajudicial
5.6.2. Diligencia para hacer constar la publicación de los anuncios
VI. PAGO POR EL TERCER POSEEDOR
VII. PAGO POR UNO DE LOS TITULARES DE LAS CARGAS, GRAVAMENES, O DERECHOS CONSIGNADOS EN EL REGISTRO CON POSTERIORIDAD A LA HIPOTECA
VIII. LAS SUBASTAS
8.1. El anuncio de las subastas
8.2. Escrito dirigido al Ayuntamiento, al Registro y al Director de los Boletines donde debe ser publicado el anuncio de la subasta
8.3. Comunicación por correo certificado al titular de la última inscripción de dominio, del lugar, día y hora fijados para la subasta
8.4. Diligencia de remisión de anuncios y comienzo de su exposición
8.5. Diligencia de incorporación de testimonio de la hoja del Boletín correspondiente donde aparece publicado el anuncio de las subastas
IX. PRIMERA SUBASTA CON POSTORES QUE REALIZAN OFERTAS IGUALES O SUPERIORES AL PRECIO FIJADO EN LA ESCRITURA PARA LA SUBASTA, PERSONALMENTE O MEDIANTE PLIEGO CERRADO
9.1. Diligencia de celebración de la primera subasta y remate a favor de postor distinto del acreedor
9.2. Diligencia de celebración de la primera subasta y remate a favor del acreedor a calidad de ceder a tercero
9.3. Diligencia de notificación al postor en pliego cerrado que ha resultado adjudicatario y no ha comparecido personalmente a la licitación
9.3.1. Cédula de notificación
9.3.2. Diligencia de notificación
9.4. Diligencia de consignación por el rematante de la diferencia entre lo depositado para tomar parte en la subasta y el total precio obtenido en la primera subasta
9.5. Diligencia para hacer constar el incumplimiento de consignación del precio por el rematante y aprobación del remate a postor posterior
9.6. Diligencia de notificación al postor que ha resultado rematante por incumplimiento de la obligación de pago por el anterior
9.6.1. Cédula
Se ha afmnado que uno de los impactos más importantes de la crisis económica que España padece se está dando en el incremento de las ejecuciones hipotecarias que ha triplicado sus cifras entre el periodo 2007-2009, y aunque los tipos de interés están más bajos, el número de los préstamos hipotecarios impagados por los ciudadanos va en aumento, y con ello la necesidad, dolorosa, de tener que volver a dedicar atención a las soluciones que ofrece el ordenamiento jurídico para la realización de los bienes hipotecados y el pago de las deudas.La reforma del artículo 129 de la Ley Hipotecaria por la Ley de Enjuiciamiento Civil del año 2000 y, tras ella, los pronunciamientos tranquilizadores sobre su constitucionalidad de Tribunales y de la Dirección General de los Registros y del Notariado, ha hecho a los acreedores volver la vista, de nuevo, a la venta extrajudicial ante notario del bien hipotecado, que persiguiendo la misma finalidad que el procedimiento judicial, tiene a su favor su rapidez -que beneficia al acreedor- y su economía, que favorece al deudor.\
